领展房产基金为房地产投资信托基金，主要投资于香港及其他地区之非住宅用途物业。
领展走势图（00823.HK）领展（00823.HK）的物业配置独特，主要集中在传统市场，在约10,800份租约当中，首三大行业「饮食」、「超级市场及食品」和「街市/熟食档」共占了总租金收入50%以上，而汇坊（中型商场）的面积与房产收益贡献比占总收入超过50%。
这些与民生息息相关为主体的物业，在景气下行时，能发挥缓冲作用，造就了领展得以稳坐香港龙头房地产信托的位置。根据领展年报，已出租内部楼面面积的每平方呎平均每月租金，由2005/06年度的25.4港元，升至2016/17年度的58.9港元，累计升了132%，平均复合年增长率为7.9%，高于差饷物业估价署公布的私人零售业楼宇租金指数的升幅。
翻新商场狂加租
根据2017/18年度的中期报告显示，领展的香港物业占整个组合估值为91.2%，物业租用率达96.3%。2017年第三季，香港的生产总值录得3.6%增幅，加上家庭每月收入中位数增长达4.3%，良好的经营环境有利租金复苏，预期上升幅度会超过20%，令香港物业组合的租金对销售额比率（rent-to-salesratio）达13%，远超其他估值相近的股份，例如九仓置业（01997.HK）。
以加租为策略外，领展近年亦积极通过翻新商场，出售增值潜力低的屋邨商场以增加资产回报率。于2015/16年度和2016/17年度，分别以34亿港元和73亿港元出售了包括嘉福商场、广田商场、兴民商场、穗禾苑商场、安荫商场及长康商场等21个项目。
回购对冲出售资产
截至2017年9月底，香港的总物业数量按年减少五个至155个。值得投资者留意的是，过去四年领展出售非核心资产的平均溢价率达42%，今年2月份出售的物业项目溢价更达52%。
虽然出售资产会导致租金收入减少，但近年公司积极进行股份回购，有助对冲资产出售带来的负面影响。我们预期领展于2017年至2020年的每基金单位分派（DPU）的平均复合年增长率能达9%，短线目标价为75元。
笔者为证监会持牌人士，未持有上述股份