创业就是鸡窝里的鹰，如何判断鸡窝里的是鸡还是鹰呢？最好的办法就是把他们扔到悬崖下去，如果是鹰，它就飞了，如果是鸡就摔死了。
“房子是用来住的，那就要住得舒服！”18年前，当代置业确定绿色科技战略的时候，就预判到绿色发展会是国家战略主题。而总是在绿色科技地产中领先一步的当代置业，也正在奔赴下一场“绿色空间运营”的路上。当代置业执行董事兼总裁张鹏既是公司18年来绿色战略发展的见证者，同时也是主要的操盘手。
2018年7月，正值当代置业上市5周年之际，《投资与理财》记者走进了当代置业的会客厅。初见执行董事兼总裁张鹏，方脸、细眉、无边眼镜，透出一种威严，微微上提的嘴角释放出天然的亲和力。他走路飞快，一走进专访间，你就能感到一股强大的气场。这就是张鹏给记者的第一印象。
在正式专访之前，记者先参观了当代置业的绿色科技成果展览，这也是张鹏特意交待的，可以看出他的细致入微。作为财经媒体，本次采访自然就从公司的“绿色科技战略”制定开始。
谋大事重格局
其时，“绿色科技”早已成为当代置业品质的代表，在地产界里尽人皆知，其所建设的房子，能够保持24小时恒温恒氧，不用装暖气、空调，甚至不用开窗通风。这不正是雾霾频出的当下，所有人都在追求的生活空间嘛！记者的专访就在此环境下进行。
回忆起2002年战略制定的情景，张鹏还心有余悸。“18年前，董事长张雷跟我们商量当代置业的战略问题。作为一家初创民营房地产商要如何选择？要么你有钱，要么你有地，要么你有人脉，要么具备强大的资源整合能力。那么，到底是什么样的战略支撑公司走得更远，更能持续发展呢？那就是建立差异化的核心竞争力。”
1998年7月，国务院颁发了城镇住房制度改革的通知，正式拉开了房改序幕，两年后，当代置业成立。在此之前，1975年出生、法律专业出身的张鹏，做过法警，当过记者，也做过互联网工作，直到2002年加入当代置业，一干就是18年，从职员到人力资源总监，再到副总裁及首席运营官，最后成为执行董事兼总裁。
“那时的房地产商并没有意识到中国城镇化进程的速度如此之快。”电影《大腕》中“葛优”的一万元一平米自言自语还被当做笑话。对于张鹏来说，他刚刚加入当代置业不久，还是个负责内部刊物的普通职员，能参与公司战略制定，也是董事长张雷广开言路的胸怀。
正是被这种胸怀所感染，张鹏对此事非常用心，本着媒体人独立思考能力和敏感性，提出许多想法和建议。“我们反复磋商，力图寻找一条当代置业自己的护城河。”最后，“人应该居住在舒适的空间里”成为当代置业所有人公认的结论。但是，房地产行业刚刚起步，对建筑空间的原则只有美观、实用、经济，并没有“舒适”的概念。这又该如何抉择呢？最后张雷拍板“绿色科技战略”。
曾国藩说过，“谋大事者,首重格局”。以职员身份参与公司战略的讨论之中，也预示着张鹏与当代置业的缘分就此开始，而且必将走向领导岗位。
坚持比选择更重要
战略既定之后，就必须执行，但当时摆在当代置业面前的最大的问题是一没方案，二没人才。什么样的房子才是绿色的呢？难道是爬满绿植的建筑？当然不是！
为了将绿色战略落地，肯定发生了许多故事，但是张鹏打断了记者的提问，用一句话跳开了：“我们很少去讲当年创业时的心酸，你能想象到的那些酸甜苦辣，你能想象到的那些艰辛，我们都遇到过了。我们遇到过了，别人也一样遇到过。”
总之，其结果就是，绿色科技战略在当代置业生根发芽，从一开始的绿色科技建筑，到后来的绿色住区，从绿色住区到健康建筑，从健康建筑再到被动式住宅，现在当代置业正在开发“净零能耗建筑”。一位房地产研究员也向记者表示，在绿色、节能、舒适的建筑领域，当代置业是全行业领先的。如果去追溯其楼盘数据会发现，当代置业的房价也总是比周边的楼盘贵上几千元。
“贵”是投资机构最敏感的数据，决定着是否受资本的支持，因此，在坚守绿色战略的发展中，当代置业是孤单的。也正因为如此，2006年当代置业就启动了香港上市计划，并于2013年成功在香港主板上市。然而在绿色战略上全身心的投入，使得当代置业错过了地产行业大发展的最佳时机。当同一时期起步的地产商进入千亿级阵营的时候，当代置业直到2015年，其全年的销售额还仍在百亿水平徘徊。
“我们没有大发展起来。”张鹏说。他在公开场合也说过，“当代不以追求规模为目标。”但是塞翁失马，焉知非福，从当下的市场环境来看，虽然企业规模很重要，但是可持续发展更重要，绿色战略给了当代置业更好的可持续发展的机会。
2013年以来，随着房地产政策逐渐缩紧，融资成为企业发展的难题。而2016年，当代置业却成为首家内地房地产企业在香港完成绿色债券发行的上市公司，募集资金3.5亿美元，利率仅为6.875%。这代表着香港投资者对当代置业18年来坚守绿色战略的肯定，也是对张鹏及一众高管们坚守绿色的肯定。
这是因为在香港发行绿色债券，必须要过品质质量监督认证局的评定，非常严格。张鹏自豪地说，“我们当代通过这个评定是浑然天成、水到渠成的，根本不用去刻意做什么，就完全符合条件。”说到此处，张鹏脸上洋溢着灿烂的微笑。
不仅如此，当代的绿色科技战略与国家绿色战略吻合，其全生命周期的产业家园运营商目标也与地方发展的战略吻合，这在房地产大调控的当下，当代绿色科技战略优势正在厚积薄发。
百人一步与鸡窝里的鹰
张鹏对人才的培养确实有一套。汉·班彪《王命论》：“盖在高祖，其兴也有五：一曰帝尧之功裔，二曰体貌多奇异，三曰神武有征应，四曰宽明而仁恕，五曰知人善任使。”其中“知人善任”就是张鹏的识人用人的哲学。
2013年在香港主板上市之后，张鹏开启了当代置业内部创业的先河，被称之为“创变生态体”。俗话说，欲先用兵,必先选将!“当代有一个文化，叫一个人走一百步不如一百个人走一步。”他说。可见他的管理观念已经上升到哲学高度。在采访中，他对爱将如数家珍一般。
“第一资产总裁李熠,1985年出生，今年33岁，一毕业就在当代，现在是第一资产的总裁。倍格空间的周贺，1989年的孩子，今年29岁，在美国磨练了一年半，回来就做倍格。首席投资官吕晓彤，公司孵化项目的资本战略计划及实施都有他的功劳……”
不仅如此，张鹏对人才管理也别具风格。“今年李熠参加公司的海外游学，其中一个行程是参观卢浮宫。但是李熠却自己离队，在卢浮宫外的玻璃金字塔下与北京的团队开了3个小时的视频会议。”对此张鹏说，“我们尊重他的专注。”
对每个创业者，张鹏都是亲力亲为。51VR是他最看重的项目，也是虚拟现实行业中表现最好的项目。香港“红筹之父”梁伯韬私访51VR，引得张鹏对香港人的专业专注的精神敬佩不已。
香港著名投资人梁伯韬曾一个人来到当代置业楼下，给51VR创始人李熠打了个电话，表明自己的来意。李熠直接向张鹏电话询问意见，“有个投资圈的人在公司楼下，他让我去聊聊”。“那你就去吧！”张鹏说。10分钟后，“鹏总，你还是亲自下来聊聊吧！这个人是梁伯韬！”李熠的话里明显有些急促和紧张。“梁伯韬是谁？”张鹏问。此时的张鹏还不熟悉创投圈人物。“梁伯韬就是那个给京东刘强东投下第一笔钱的人。”李熠说。
随即，张鹏立即找到了关于梁伯韬的资料：香港人，知名投资人，在上世纪90年代，因一举包揽了所有中资央企和国企在港上市的业务，获得“红筹之父”的称号。再后来，就是市场所熟知的，51VR获得了梁伯韬、光速、途家、STARVC超过2000万美金的投资故事。
张鹏还像一个创业导师一样，发现机会，鼓励创业。张鹏给记者讲了第一通正创业立项的案例。当有业主被困电梯时，物业只能通知电梯厂家的维保人员一起去解救，这样的流程，业主往往要被困1小时甚至更长时间，而电梯维修保养是特种行业，物业无能为力。为了解决用户的痛点，当代置业组建了电梯维保公司，在采购电梯时就与厂家签署协议，委托培养自己的特种行业人才，并将电梯维保人员分散安排在各小区物业，一旦电梯发生故障，维修人员在5分钟内就能赶到现场。平时这些维保人员会按计划检查电梯，降低故障率。
对于创业者激励机制上，张鹏的设计非常厚道，公司分担前期的风险，给创业者更多分享成功的奖励。“给创业者ALLIN的权利，就必须基于最好制度激励。”比如，职员内部创业，工资要下调一半，与此对应的是期权、受限制股票单元计划、虚拟跟投的激励机制。“给创业者ALLIN的动力，尊重他们做事的风格。”他说。张鹏对每一个项目和创始人都非常了解，但是张鹏有一个原则就是“不能背离商业的本质——盈利”。
如何不能背离商业的本质呢？张鹏也有一套“鸡窝里的鹰”理论。他说：“创业就是鸡窝里的鹰，如何判断鸡窝里的是鸡还是鹰呢？最好的办法就是把他们扔到悬崖下去，如果是鹰，它就飞了，如果是鸡就摔死了。”
资本阳谋反补当代
目前为止，当代置业共有40多个孵化项目，张鹏命名为“创变生态体”，寓意是创新裂变中。其中最著名的是51VR，3家新三板公司，第一物业、第一文体、第一人居。然后是第一商业、蔓兰酒店、S0餐厅、倍格创业、摩码公寓……
如此多的项目如何管理呢？张鹏把它们分成为5个事业群，分别为绿色社区事业群、绿色科技事业群、绿色文体事业群、绿色空间事业群，绿色金融事业群。为什么前面都有“绿色”两个字呢？他说：“就是告诉所有事业群，别忘本！所有一切都是当年种下的‘绿色’种子。”
作为香港上市公司，当代置业并不能因为是自己孵化的项目就会特殊关照，“那叫利益输送！”张鹏的话中带着对资本市场投资者的尊重和敬畏，“我们必须严格按照上市公司的公司治理执行”。“香港市场的管制比A股更严厉。”虽然当代置业旗下没有一家公司在A股上市，但张鹏对各个资本市场的监管规则非常熟悉。
对于正在形成的当代新三板系，张鹏说：“孵化的公司上新三板有3个好处，规范公司治理，便于总公司的管理；有利于做股权激励，兑现当代的承诺；提高社会影响力，吸引外部投资。”对处于低迷期的新三板市场，张鹏不仅不悲观，还认为这个时候是应该进入的时候，“跟买房子一样，现在的新三板是酝酿的阶段。”诚然，第一物业自挂牌以来已经融资近1.4亿元，第一文体也已融资8000万元。
“因为不上新三板，外部的投资人会不信你，挂在新三板上，企业受到约束，规范和标准带来的信任，企业之间也会形成相互赋能，这就是当代新三板系带来的优势。”他说。
对于未来的资本市场，张鹏首次告诉记者他的思路：“我不能弄一堆葫芦娃，最终还是会找到一个核心产品，比如物业、科技、人居等组成一个公司，然后申请A股主板上市。但是现在，项目公司必须在新三板市场上打基础。”
而51VR的VIE股权结构，未来会选择在美国上市，这就能形成一个香港主板、国内主板、新三板和美股4个资本市场的泛当代系。
如今，这些孵化的项目开始反哺当代置业，51VR制作虚拟现实的样板间，拓展了实体样板间的局限；第一物业等开始外部扩展，为更多的社区服务。张鹏说：“这就是设想中的绿色、科技、舒适、节能的全生命周期产业家园运营商。”
在张鹏眼中，这些创业项目与当代置业是一个“星际”，也就是生态系统。现在各地政府出现“抢人”政策，而当代的“星系”正符合地方发展需求。所以，张鹏对当代置业未来的发展信心十足，“那是咱们的春天。”
张鹏的“三心不可得”
张鹏是少数民族，工作之余最大的爱好就是写公众号，最新的一篇文章是《如是如释》。起因是世界杯上央视给C罗一个评价“如是如释”，意思就是如此的如释重负。“这就像企业经营一样，走到一定的程度，就要把身上的担子全释放出来，才能更快地往前走，遇到问题要赶快把之前的放下来，找新的出路、策略、途径去解决新的问题。”
而之前的一篇是《三心不可得》，讲的是佛教里的“过去心、现在心、未来心”，讲的是要在执着和不过于执着中要找一个平衡。“要让自己去执着，又要让自己放下，如何取舍？在矛盾中找到适合你的那个点，就是你的立人之道。”
平时的张鹏工作状态是忙碌的，看上去红光满面，背后是辛勤的汗水。“我们就是身体抗造，每天平均就睡五六个小时，有时候更少，大部分时间是交流、沟通、写东西。”游泳和每天的快走就是张鹏日常的锻炼和保养。
对于记者的最后一个问题，当前新三板的当代系已经形成，是否意味着当代置业转型成功了呢？“其实现在我们也不认为自己或者企业有多成功，还差得远着呢！真的还差得远着呢！”他说。