中国房地产市场已经历了多年的密集调控周期，近年住房制度顶层设计的指导思想逐渐清晰，即党的十九大强调的“房子是用来住的，不是用来炒的”。
所谓“房住不炒”，实际上就是在政策上告别过去多年支撑楼市虚假繁荣的投资、投机性需求。对于以传统住宅开发、销售为主的房地产企业而言，这无异于“当头棒喝”。
与此同时，十八大以来，首都北京的城市功能定位重新调整，在疏解北京非首都功能、建设城市副中心和推动京津冀协同发展等战略大背景下，京城房地产生存业态正被逐步改写，住宅用地供应减半，城市更新加速，土地出让方式亦由过去的“价高者得”变为限房价、竞地价、竞保障房配建。
行业指导思想变了，市场游戏规则变了，对身居北京的众多房地产企业提出了严峻的转型考验。被业内称为“京城地产行业真正龙头”，“一部首开史、半座北京城”的北京市属国有房企首开集团，此时也正面临一场大考。
首开集团董事长潘利群近日接受《财经国家周刊》专访时坦言，过去几年，首开集团“最直观变化就是指导思想的变化”，“工作部署基本上都是围绕十九大精神和疏解北京非首都功能”。在企业发展战略定位上，首开明确将“城市复兴官”作为驱动未来发展的核心指导思想。
所谓“城市复兴官”，用首开集团的标准诠释，就是以国企的担当、首都的情怀、城市的视角，观照城市人居、行业发展与企业未来；潘利群则将其精髓归纳为两句话：一句是“复其所有”，即保护城市文化、找回城市记忆、重塑城市荣耀、再现城市美景；另一句是“兴其所无”，即在城市现有格局里，植入前瞻的项目、现代的生活、先进的服务，解决政府的难题、市场的问题。战略定位的重新调整，意味着首开集团将持续加大对北京城市更新改造的资金和资源投入，例如将大规模的棚户区改造工程作为城市复兴的抓手。在潘利群看来，借助棚改既可以解决民生问题，又能解决疏解北京非首都功能、拆除违章建筑、改善城市人居环境和补城市功能短板等一系列问题。
然而作为一家旗下拥有上市企业（首开股份，600376）的集团公司，首开不单要承担北京市城市更新改造和保障房建设职责，同时还要关注业务的盈利水平和资产质量，对投资者和股东负责。这种讲究平衡的战略贯穿着首开的发展历程，也是现任董事长潘利群着重思考与解决的发展问题。
重新定位应对变局
《财经国家周刊》：你如何评价这一轮房地产调控？十九大“房子是用来住的，不是用来炒的”制度理念的提出，将对房地产企业的生存状态产生哪些深远影响？
潘利群：过去的调控侧重于价格管理，以短期政策为主。新一轮调控侧重于数量管理，以长效机制为主。我认为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快房地产税立法，以及房住不炒的指导思想，都是具有全局意义的制度安排。
我相信随着各项改革的推进，房地产的金融属性将逐步让位于居住属性，房地产业将从投资驱动转向创新驱动，从投资开发的短周期转向居住生活的长周期。过去两年的深刻变局，将是未来很多年的行业格局，这也将是房地产行业的“新常态”。市场安定、有序，才会让购房者心定不乱，促进脱虚向实的宏观经济转型尽快达成。首开集团董事长潘利群《财经国家周刊》：对于这几年房地产行业发生的深刻变局，首开集团是怎样通过战略调整予以应对的？
潘利群：我们在“十三五”规划中将集团主业确定为“房地产开发经营、物业管理”，同时确立了“土地一级开发，投资与资产管理”两个培育业务。
规划明确了集团“争做国有经济推进京津冀协同发展的先导力量，打造全国房地产综合实力一流企业”的定位，提出了“把握两个大局，做强三大主业，着力两个驱动，实现整体上市”的发展思路。但这个“十三五”规划制定的时间是在本轮楼市调控之前。如今，行业的大背景和深逻辑已经改变了，企业的业务模式越早改变，就越能快速适应时代变化。行业的变迁是全局性的，首开集团的转型思考也是全面的，贯穿于全产业链和全产品类型。
首先，在企业定位上，我们提出了“城市复兴官”的发展思想，深刻而准确地认知企业自身优势，抓住北京城市总体规划实施和京津冀协同发展的机遇，加强京内市场优势，高质量、高标准推进副中心和冬奥会项目建设，同时积极关注长江经济带和粤港澳大湾区等国家战略的机遇，深耕京外重点城市。
其次，在投资发展上，首开集团近年来不断践行“深度合作”的发展策略，与行业高度相关的优秀企业携手同行。这两年我们从市场上获取的绝大部分项目都是资源合作类项目，至2017年末，集团合作开发项目86个，规划地上建筑面积规模达到1529.2万平方米以上。其中，股权比例占50%（含）以上的项目48个，规划地上建筑面积882.1万平方米。项目范围已从北京根据地拓展到全国10多个核心深耕城市。
同时首开近年来不断加深银企互信，与金融机构提高合作深度。截至2018年5月，首开合并口径总计获得银行授信3415亿元，其中已使用授信近700亿元，剩余授信2715亿元，首开在各家银行信誉度良好。
另外，在产品选择上，我们选择了“全面创新”的发展路径，把着力点放在为人民群众创造美好生活上，聚焦于高质量发展，提升核心业务能力。从北京城区大宅璞瑅公馆，到法式典雅的首开琅樾，到中式美学的棠颂别墅，再到智能化高端豪宅国风尚樾，首开一贯强调工匠精神，致力于传承、保护和融合优秀的城市文化。
再有就是我们贯彻实施绿色发展理念，正在建设的通州新城共有产权房项目，正按照“超低能耗、绿色建筑、产业化、全装修”的要求，高标准推进项目建设。
这种高标准、高质量的发展模式，也贯穿在“城市复兴官”的五大城市工程里面，即：以棚户区、老旧小区改造和社区养老为主体的城市民生工程，与多家市属国企联合发起北京静态交通投资运营的城市管理工程，落实“疏解整治促提升”的城市更新工程，建设2020年冬奥会主场馆为代表的城市形象工程，以及建设创客空间、智慧社区为内容的城市创新工程。
《财经国家周刊》：在北京房地产调控政策紧张持续的背景下，像首开这样项目布局“重仓”北京区域市场，同时又承担棚改等诸多住房保障政府职能的市属国有房地产企业，其经营状况颇受业界关注。能否从投资、去库存、负债及盈利能力等方面，对公司这几年的运营情况做些介绍？
潘利群：2017年末，首开集团资产总额2668亿元、净资产555亿元、营业收入387亿元、利润总额61亿元，各项指标总体上较2014年实现翻番。其中商品房销售连续四年居北京市场第一位。
在去库存方面，首开集团控股上市公司首开股份库存资产比率为58%，行业横向对比来看，处于较低水平；在去杠杆方面，2014年以来，首开集团资产负债率由83.58%降到2017年的79.21%，平均每年降低一个点。纵观全行业。截至2017年末，中国前十大房企平均负债率超过80%，A股上市房企平均负债率为79.42%，首开整体杠杆率低于行业平均水平。
但是需要强调的是，这个数据的取得还有两个前提：一是公司承担了近300亿元投资额的300万平方米棚改业务；二是公司承接了北京最多的自住型商品房和共有产权房项目。分隔开这些投资金额大、投资周期长的保障性业务，首开的财务杠杆状况会更加健康，并且首开集团整体资金使用成本处于较低水平。
所以从动态视角来看，首开的发展是向好的、高质量的。
作为首都国企，首开理性看待企业规模扩张，没打算在千亿规模基础上与市场化公司去比拼速度和排名。理性看待规模扩张
《财经国家周刊》：首开提出了2018年营业收入突破1000亿元的规模扩张目标。公司2017年的营收为366.78亿元，距离千亿目标尚有较大差距，有哪些支撑因素确保目标实现？
潘利群：在年初制定销售计划、安排销售开盘时点的时候，由于多个项目的开盘取证时间有先后。北京地区部分限价商品房项目政策调整、取证延后，京外部分城市对预售项目的价格审批严格，也客观上延长了项目取得预售许可证的时间，这些因素都影响了一季度的销售情况。预计公司今年的销售情况会出现比较明显的“上半年少，下半年多”的情况。
目前首开是北京有资源，南方有支撑。首开在北京地区在售项目达到47个，其中有20个新项目要开盘，全年北京区域的推盘量要接近300万平方米，北京地区的销售将支撑首开股份全年接近一半的销售任务。
从京外来看，首开目前在南方区域项目储备丰富，重点深耕的福州、厦门、苏州，项目储备都超过了100万平方米，今年福州和厦门的销售额有望超过100亿元，苏州和广州地区有望超过60亿元。南方区域销售规模的扩大将为首开股份今年销售任务的完成提供强有力的支撑。近期，首开股份在扬州、武汉、成都、福州等项目销售很好。公司整体的销售情况已好转。
总的来说，这几年因为指导思想的变化，我们并没有把追求规模扩大作为目标。但是今年首开即便不喊一千亿目标，实际上各项收入加起来也会达到一千亿。作为国有企业，我们还是会比较理性地看待企业发展规模扩张，没打算在千亿规模上与市场化公司去比拼速度和排名。
《财经国家周刊》：过去，业内人士经常会评价说，“首开是北京地产界真正的龙头”。作为北京市属国企，你认为首开的核心竞争力体现在哪里？未来伴随行业的深度变局，要继续保持并强化这种核心竞争力，是否面临困难和挑战？
潘利群：我认为首开的核心竞争力就是“践行责任”的发展理念。首开集团是全国第一家以“责任”为发展指导思想的房企。它主要体现在三个方面：
首先我们是首都的国企，是国家工程的担当者。先后承建了国家体育馆、五棵松文化体育中心、奥林匹克水上公园等奥运场馆，奥运村、亚运村、大运村、冬奥会等大型赛事配套设施。
其次我们是北京的房企，是民生工程的实践者。从前三门改造，到方庄社区、望京新城、回龙观文化居住区等重点住宅工程建设，以及承建的大量市政工程、配套设施，满足城市在特定时期的发展需求。
此外我们还是全国性的品牌房企，是具有全国影响力的北京国企。从1990年代拓展京外、海外至今，京内成长与京外发展同步协调发展，京外发展聚焦于国家核心城市和主要城市群，截至目前在规模上，京内、京外已旗鼓相当，全国性业务布局已基本落实。
至于说未来如何保持并强化核心竞争力，我认为最起码要做到三个方面：一是守住底线。合规合法经营是不能突破的底线，合规守法是企业践行社会责任的起点，也是贯彻全面依法治国方略的要求。二是走好路线。顺应时代发展和市场需求，坚持转型与升级并重，创造新价值，让更多人住上有品质的住房、过上美好的生活。三是冲向前线。我们要从开发的高回报模式，转到更新的稳回报模式。积极投身于社会效益较高、长期投资收益稳定、可持续性较强、风险相对较低的城市基础建设事业。
充分理解“首都国企”标签含义
《财经国家周刊》：就企业社会责任、所承担的使命和发展愿景而言，身为国企的首开集团，与一般的民营房企是否存在某些价值观上的差异？这种差异是否也意味着与民营企业迥异的发展理念和经营策略？
潘利群：如果按照市场化的标准，国企的体制机制会被认为影响效率，但是，从全社会的“帕累托最优”来衡量，国有企业的战略选择更多的是荣耀。如果存在价值观差异的话，这种价值观的差异应该不是民企与国企的区别，而是不同企业对自我身份认知有所不同，进而导致发展道路和发展结果的不同。
首开的自我认知就是首都的国有房企，这个身份要求我们更多地去平衡多元化的利益诉求，而不是像民营企业那样，可以相对自由地做出取舍。一是平衡国家利益与企业利益，将业务重心同城市大事相一致；二是平衡城市利益与企业选择，将业务布局与城市战略相协调；三是平衡社会效益与企业价值，业务模式与城市定位相适应。
如果把企业放在历史的长河里，首开要助力北京副中心的繁荣，还要见证雄安新区和京津冀协同发展的辉煌，这种格局、情怀和气度，是首开价值观的另一种解读。我们的目标是把首开打造成与城市同呼吸共命运的、负责任的、稳健经营的、高质量发展的百年老店。
《财经国家周刊》：党的十九大报告从党和国家事业发展全局出发，提出了新时代党的建设总要求，对推动全面从严治党向纵深发展作出新部署。在推动党建与企业发展同频共振方面，首开集团近年来有哪些探索、尝试和可以分享的经验？
潘利群：这些年，首开集团在党建方面进行了一些积极探索，党建工作既要围绕经济发展这个中心，也要维护和谐稳定这个大局，应该怎么发挥作用？发挥哪些作用？我们的答案是集团党委必须坚持“把方向，管大局，保落实”，这是根本。具体到工作中，就是要做好经济发展的“推进器”，当好正确方向的“领航员”。
这几年，我们主要从统一思想引领、落实主体责任、突出核心领导、抓好人才保障、实施文化兴企、强化廉政监督和构建和谐企业等七个方面加强党建工作，确保了集团公司改革发展各项方针政策的落实，保障了企业在激烈的市场竞争中持续健康快速发展。总的来说也是一个逐步探索的过程。
党建工作与生产经营方向一致，目标相同，但侧重点会有所不同。我们认为，对于企业而言，检验党建工作成败的标准应该立足于是否推动了企业发展，是否保持了和谐稳定，是否履行了社会责任，是否保持了正确的方向，是否体现了党的先进性。
特别是作为首都国企，必须要明确“我是谁”，要充分理解“首都”“国有”和“企业”这三个标签的含义。
去杠杆014年以来，首开集团资产负债率由83.58%降到2017年的79.21%，平均每年降低一个点，低于A股上市房企平均负债率79.42%。