“他们以超过市场租金20%～40%的价格拼命收房，完全破坏了正常房屋租赁市场的经济秩序。”近日，我爱我家副总裁胡景辉炮轰自如、蛋壳推动房租暴涨的“大戏”一下子点燃了人们对房租的关注。如果没有这么“一出戏”，可能大部分人的眼睛依然盯在房价上，而胡景晖的这“一出好戏”将房屋租赁价格瞬间推到了风口浪尖。
过去的这些年，多数时候房价持续上涨，房租也跟着上涨，某些时候房租涨幅甚至超过了房价涨幅。然而，这一“定律”正在发生变化，郑州略显透支的住房租金水平正在回归理性。有统计显示，在过去一年，有13个城市房租涨幅超过20%，仅郑州房租下跌。中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示，2018年1月至7月，郑州租赁价格指数与往年同期相比呈下跌趋势，从2017年下半年至2018年7月，除2月份之外，环比均出现下跌。
郑州租房市场为何“遇冷”？这对郑州房地市场究竟会有何影响？本刊记者通过走访与梳理，带您了解郑州租房市场最真实的情况。
郑州市民李先生6年前在金水区燕庄金苑小区购买了一套48平方米的一室一厅公寓房。由于平时在外地居多，于是在购买之初他便打算将这套闲置的房子租出去补贴家用。在进行简单装修后，又购置了空调、洗衣机、电视、热水器等，拎包就能入住。
迎来的首位房客，每月支付2000元租金。房客入住3年，租金一直没变。该房客断租后，李先生立即找中介公司继续出租，“当时询问房子的人很多，一天有三四拨人看房。”李先生称，经过一番挑选，他与一位刘姓小伙子签订了租赁合同。房租每月仍是2000元。
“到了2016年年底，情况发生了变化。”李先生说，房客认为该小区周边这样的房子每月租金才1800元左右，希望给他降租金。
“当他提出下调房租的时候，我也悄悄去房屋中介问了问。”李先生说，多家房屋中介公司介绍，新房、二手房房价上涨乏力，反映到租房市场，房租自然也不会太高，该房每月租1700元比较合理。最终李先生将租金下调至每月1750元。
今年正月初五，小刘离开郑州到外地工作。李先生向多家中介公司登记，希望以每月1700元的价格出租房子。然而让李先生没想到的是，尽管向4家中介公司登记备案，但是5天过去了仍没一个人询问。为了早日把房子租出去，他又通过小区业主微信群发布信息，有一位业主有意向租赁，但价格要“好好谈谈”。
“这套房子在地铁口附近，交通方便，又紧临大商新玛特、华润万家等商圈，价位适当放低些，应该不愁租不出去。”李先生说，让他不解的是，为何短短两三年时间，自降300元却难以租出。
连日来，记者走访房屋租赁市场发现，郑州租赁市场遭遇“寒冬”，不少房东即使通过降租金的“痛心”之举仍难觅租客。郑州房屋租赁市场究竟怎么了？这是不少房东和房屋中介的疑惑。
郑州租房市场普遍“遇冷”近日，记者探访了花园路、文化路、金水路附近5家房产中介，发现在房产中介所，咨询买房的人依旧不少，但是咨询租房的人寥寥无几，有的小户型月租金降200元仍难觅租客。在郑州房产租赁市场摸爬滚打十几年的房产经纪人孙先生称，越来越看不懂郑州的租房市场了。“往年是房东找租户涨房租，从去年下半年开始变成了租户追着房东要求降房租，否则就换房子。从业十几年了，房子难租的现象非常罕见。”
事实上，楼市刚刚冰封，租房市场早已蠢蠢欲动。最近众多城市房租纷纷上涨，从北京到深圳，从成都到西安，房租涨势“凶猛”。根据链家旗下贝壳研究院数据，今年7月，一线城市中，深圳、北京、上海三地住房租金环比均上涨，涨幅分别为3.1%、2.4%、2.1%；二线城市中，南京、济南等地住房租金环比涨幅较为明显，分别为3.7%和2.4%。而据一些市场机构统计，今年7月部分热点城市热门区域房租同比涨幅已接近20%。根据目前房屋租赁市场趋势，“房东美滋滋租客愁上愁”该是应有之态。
然而，在全国多城房租齐唱“飞得更高”时，郑州房租却独奏“凉凉”。郑州租客不仅可以跟“包租婆”谈一谈，还能傲气地对中介公司要求“不买账”。中国房价行情网数据显示，2018年1月郑州租金均价为2122元，到7月郑州租金均价仅为1906元，8月郑州住宅租赁均价回升至2001元。
在记者走访中，多位房主谈到租金时都表示“很受伤”，坦言和几年前相比较，明显感觉到房屋租赁市场大不如前。即便是在管城区、二七区、金水区、惠济区等人流量密集区域，租房市场也没有像以前那么热闹。“最近大半年市场确实不像以前那么火了，此前一套110平方米的三室能租到3200元左右，如今2800元也有一些房东同意出租。而且租金还可以往下砍一砍，支付房租的周期也能商量。房客还能提要求？这在以前租房紧俏的时候想都不敢想。”嵩山路政通路附近一房屋中介说道。
郑州租房市场为何遭遇“寒冬”“一般在续租的时候，房租价格会调整。过年、毕业前后许多人会重新考虑新一年的工作、生活计划，居住地点会有所变化，所以这段时间房租价格调整的情况比较集中。然而今年毕业季房租整体价格却没有太大起伏。”据21世纪房产郑州区域总经理王川介绍，前几年，郑州每年房租价格会有15%～20%的上涨，可能今年供求相对平稳，房源相对充足，有些房源降价挂网好几个月也租不出去。那么，相较与其他城市火热的租房市场，为何郑州租房市场出现冰点？据真二网市场部兼加盟事业部总监李志磊表示，价格的变化涉及到多方原因，主要体现在供应和需求的关系上。
“购房热”流失了租客
当房价在2015年被抑制住之后，扎根早且有头脑的“郑漂”在房价大涨前“上了车”。张亮是某不动产中介的客户经理，据他介绍，在2016年郑州房价上涨期间，不少租房户通过交首付款买了房子，“这部分群体，分流出很大的租房市场”。再加上郑州一再升级的限购政策，房价的上涨影响到了楼市的走向，那些原本不准备买房的人，在房价上涨的催促下，也提前实现了购房计划。记者从郑州市房管局了解到：2015年，郑州市区商品住宅累计销售105451套；2016年，累计销售163575套；2017年，累计销售269079套。从购买到交付一般是两年的时间间隔，按照不计算提前交付和延迟交付的例外情况来推算，在2017年郑州市区内就有10万多套房源交付使用。另一份统计数据显示，2014年至2016年，郑州房产市场逐渐加热，2016年的住宅销售面积达到了11306.27万平方米，相当于卖出了98.3个“郑东新区”。即使刨除投资者手中未能转手或出租的空置房源，住房租赁市场涌进的房源也足以对现有的价格体系产生巨大冲击。因为这些房源的入场对租金的打击是双重的——不仅流失了租客，还出现众多的竞品。
一部分人因房价逃离大郑州
2017逃离北上广的热点话题甚是灼目，颠覆了普通人对大城市无限美好的膜拜，同样的情况在郑州也存在。2016年春节过后，在房价一路高歌猛进的大背景下，一部分人早已在房价上涨前“手握房权”，而另一部分人则恐慌于高房价低收入带来的生存压力开始逃离郑州。业内知情人士称，2017年第一季度，郑州市职业介绍中心提供各类招聘岗位67720个，办理求职登记11720人，达成求职意向6018人。其核心的数据是：招聘岗位同比增长了1779个，增长了2.70%；求职登记人数同比减少了20690人，减少了63.84%。从供求统计数据看，招聘岗位数同比有增加，求职登记人数同比却有所减少。由此可见，郑州租房市场供求关系已然失去平衡，失去了如此大的“求房”基数，租房市场自然空乏。
大量安置房投放市场
今年40多岁的徐中强，是郑州某不动产中介的总经理，在郑州从事二手房销售近20年。据其分析，2015年左右郑州都市村庄没全面改造前，租房价格相对比较平稳，即使三环内的都市村庄改造了，价格也没有出现太大的波动，因为很多租户搬到更便宜的三环外了。
房子租价出现大幅上扬，是从都市村庄大面积拆迁开始的。2016年前后，由于陈寨等城中村的拆迁，大量人群面临租房，使郑州的房屋租金迎来一阵“涨”潮。“不少都市村庄的居民，拿着过渡费、拆迁费，手里不差钱，且自己又不买房，因此，他们租房的时候，价格出得都不低，且由于都市村庄拆迁，很多外来打工人员急着找居所，出现了市场需求的‘貌似增多’，很多房东就趁机上调价格，于是造成租赁价格的‘貌似繁荣’。”徐中强如此表示。
这种租金攀高的现象在2017年春节过后，出现了急转直下。不少人发现房子不好租了，或者租金难以上涨。原来，都市村庄拆迁后，回迁房陆续竣工，投放市场增多，租户不用愁租不到房子。在供应端逐渐饱和的情况下，房东不得不主动降价来吸引租客。
对此，魔飞公寓总经理刘达表示，近年来，郑州大约改造了170余个城中村，房东与租户都得租房，供小于求的情况下，房租上涨是必然。而随着安置房的回迁，城中村的房东不仅不用租房子，而且手中还可能有数套闲置房屋出租，随着安置房的持续放量，以及高额的租金“逼”走了一部分租客，房屋租金回落也是必然。
租房模式大变革
就市场而言，目前网上找房的渠道渐多（比如搜房网、安居客等），租户可以找到押一付一、并且干净整洁环境好的公寓式住房，相比之下，押一付三还要中介费的传统租房市场就不再像以前那么受欢迎，出租方只能通过降价来吸引租户的目光了。而且很多租户为了避免来回换房找房的麻烦，会选择在价格较低时直接租整年，在外来务工人员总人数大致不变的情况下，这样的改变也就导致租房“旺季”热度不如从前，进而使得租金下降。
未来租金或许会回归理性采访中，多位房地产界内人士预测，目前以及今后一段时间，郑州的房子租金价格将趋于平衡，回归理性。
郑州市房管局政研室相关人士分析称，最近两年，郑州房屋租赁价格走低，回归到相对理性的消费区间，在意料之中。“郑州房租不具备涨的任何条件，大量安置房交付对房东正提出新要求，再像过去那样简单粗糙地装修，估计难以满足年轻租客对美好生活的追求。不过，虽然租金不具备普涨基础，但也几乎不会再跌，毕竟每年人口净流入20多万的现象会持续下去，所以郑州房租也不存在持续下跌的基础。但空租期会延长，租房市场竞争加剧，对城中村靠房租收益的人来说会来有压力。并且租房市场会出现高端、低端分化的市场格局。”
“2017年，郑州市的房屋租赁市场租金价格普遍降幅在20%～30%，但是今年不好说，现有租赁住房以市场化供应为主，房源以居民个人为主，租金基本是市场化定价，除了公租房，行政直接干预也行不通，所以政府并没有在政策层面进行过多干预，只能靠市场自己调节。不过目前租金涨幅趋势对广大‘郑漂’来说是利好的。”徐中强说。
对房地产影响几何房价已快速上涨了20年，但是，资产泡沫实实在在，资产价格终究要回归均值，回归实体基本面，租金就是牵引房价回归的那根线。房租下降，是来自市场基本面的警告。房地产专家韩世表示，租金回落只是开始，目前中国的楼市还处在第一个阶段，即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段，楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。
“房子是用来住的”，这是住房制度改革的基调，为此，一系列政策相继布局。“房住不炒”“租购同权”是大势所趋，也是建立房地产市场健康发展长效机制的重要组成部分。业内专业人士认为，房屋租赁市场与房屋买卖市场最大的区别是，租房是完全的刚需，一般来说租房肯定是要居住，可买房就不一定了，房租代表的是真实消费能力，房价则代表投机水平。“对于投资者而言，在楼市火热的时候，一些问题都被狂飙突进的房价所掩盖，而当大潮退散之后，问题才会显露出来。尤其是对炒房者来说，租金的下降是致命的打击。因为房屋的售价可能有水分、有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。”因此，去年年底以来房租回落不是短期的，房租回落、租金回报率不断降低并低于无风险收益率，将直接冲击房产投资预期。
在郑州市房地产产业协会会长姜鹏飞看来，“买不买房与房租价格基本没有关系，对于刚需来说无论房租涨与降，房子都是要买的。但是如果说买房与否跟房租有关系，即使是房租收益下降，受影响的也是投资客而非刚需”。由此可见，“房屋租赁价格的波动其实并不会对房地产市场产生太大影响。租房市场自我调节能力更强，表现在租赁住房供求关系中还是比较平衡的，具有较好的自我调节能力。比如租金增长过高，租客相应会减少，难以出租之后房东自然而然就会降低租金。一直以来，政府在租房市场上也没有进行过多干预。不过政府也会进行适时调控，比如出台‘租购并举’等政策，用以防止房价市场过快上涨”。
总体而言，郑州房租持续“遇冷”可以说是市场自我调节的体现，适当下降是市场良性发展的需要。随着“租购并举”政策的推行，会有更多的百姓选择租房。住房租赁企业要在市场中求发展，相关部门的监管也要与时俱进。让房屋租赁回归安居的本质，是相关部门和企业需要共同努力的方向。相信不久之后，租房市场会趋于稳定，购房市场也会逐步变得更加理性。房租和房价“背离”鸿沟将收窄，未来将转向“共振”。